안녕하세요? 시골아빠입니다.
회사생활을 하는 젊은 사람들이라면 한번 정도는 부동산 투자에 꿈을 꿉니다. 부동산 투자는 돈 만 있다면 안정적이고, 실패확률이 적을 것이라 생각합니다. 매일 요동치는 주식시장과는 다를 것이라 생각하죠!
하지만 부동산 투자의 실패는 자신의 모든 것을 버릴만큼 큰 실패를 안겨다줄수도 있습니다. 그렇기에 투자에 있어서 훨씬 신중해야 합니다.
부동산 투자에 실패하는 유형 5가지입니다. 살펴보시고 반면교사로 삼아 실패확률을 줄이고 성공으로 이끌어봅니다.
1. 단기적 시점 (1~2)으로 집을 사고파는 사람들입니다. 한국인의 주택 보유기간은 평균 10년 이상입니다.
국내 주택경기 순환변동주기를 보아도 5~7년 상승하면 4~6년간 하락하는10년 사이클을 보여줍니다. 투기꾼이 아니라면 집을 살 경우 10년 앞을 내다보고 장기 투자를 한다면 하락 구간을 지나 주택경기가 살아나 높은 가격에 팔 수 있는 시기를 맞이할 수 있습니다.
참고로 수도권은 7년째 대상승을 기록 중이다. 어쩌면 지금은 다음 상승을 기다리는 지혜 내지 장기적인 안목이 요구되는 시점이라고 볼 수도 있습니다. 물론 부동산의 판매는 개인의 판단이 가장 중요합니다.^^
2. 주관적인 생각과 감각에 의존해 집을 사고 파는 사람입니다.
전문적이고 기본적인 부동산 지식보다는 단편적인 생각과 견해 또는 지인의 말만 믿고 투자하는 사람들입니다.
부동산학은 종합응용과학이고 부동산 시장은 고차방정식에 해당할 정도로 복잡하다고 합니다. 물론 집 한채 사놓고 오를때까지 머무르는 사람은 그런 광활한 지식까지 필요하지는 않을 지도 모릅니다.
주식 또한 마찬가지이지만 주관적이고 파편적인 단상으로 무작정 기다리는 것보다 객관적이고 과학적인 종합분석이 훨씬 인내력을 키워줄 수 있습니다.
3. 실거래만 보고 아파트를 사고파는 사람입니다.
집값이 오를지 내릴지를 예측하는 것은 표면적으로 나타난 집값만으로는 한계가 있습니다. 그 집의 진짜 가치를 알아채는 일이 중요합니다. 이를 내재가치라고 합니다. 실거래가는 표면 가치로 현재 거래되는 가격수준을 나타낼 뿐이지, 입지와 수익을 기반으로 한 내재가치를 산출해야만 비로소 적정한 가격을 알 수 있습니다.
4. 현재가치만 알고 집을 사고 파는 사람입니다.
부동산의 현재가치는 현재 가격에 대부분 반영돼 있습니다. 현재 살기 좋은 집은 비싼 값에 거래된다는 얘기이니다. 하지만 문제는 미래가치인데 이는 현재가치보다는 미래 변화, 미래가치에 따라 결정 됩니다. 즉 미래가치는 미래 변화가 많은 성장지역, 예를 들어 도시계획 중심건축, 재건축·재개발지구, 신설 역세권, 3기 신도시 등이 대표적입니다.
5. 아파트의 건물 가치만 보고 집을 사고파는 사람입니다.
부동산의 가치는 토지와 건물로 이뤄집니다. 토지는 영속성으로 영원불멸하지만 건물은 노후화되면 감가상각되는 특성을 보입니다. 신축 아파트는 입주 초기에는 주거 편리성으로 선호도가 높고 집값도 비싸지만 결국 건물은 시간이 갈수록 낡은 아파트로 변모하기에 가치가 하락합니다.
부동산에도 성공하는 원리, 성공의 법칙이 존재합니다. 이른바 3대 성공 원칙 내지 성공 법칙이 있습니다.
아파트를 구입할때 기억해두시면 큰 도움이 됩니다.
1. 집을 사고 팔때는 시기가 있습니다.
선택에 관한 원칙으로 주식처럼 '저점에서 매수하고 고점에서 매수하라' 공식 입니다. 햇볕들 때 사고, 안개 낄때 파는 전략으로 주택경기 변동 사이클을 파악하고 주택 시장에 직간접적으로 영향을 미치는 요인 분석법, 헤도닉 함수 모형, 10년 주기설, 벌집순환모형 등등 여러 경기 예측 기법을 활용한다면 주택 구입 시기를 파악할 수 있습니다.
2. 어느 지역을 선택할 것인가?
지역 선택에 있어서 '성장 가능성이 있는 지역으로 접근하고 소퇴되는 지역은 피하라'는 공식이 있습니다. 성장 지역은 미래가치에 결정적인 영향을 미치는 4대 성장지표의 변화를 관찰하면 예측 가능합니다. 인구 구조, 소득구조, 인프라스트럭처, 행정 계획이 있습니다. 요즘 인구와 소득이 줄어드는 곳이 대부분 입니다....
3. 어떤 아파트를 선택해야 하는가?
상품 선택의 원칙으로 '슈퍼 아파트는 매수하고 좀비아파트는 팔아라'는 공식을 기억하자.
살기(LIVE) 좋고, 사기(BUY) 좋은 아파트는 보유하고, 좀비 아파트는 당장 팔아라'는 공식을 기억해야 합니다. 일반인 입장에서는 좋은 아파트는 가격이 조금만 올라도 팔고 좀비 아파트에 머무르는 경우가 많습니다.
집을 사고 팔 때는 살집인지, 팔 집인지 구분할 수 있는 능력이 필요합니다. 주관적인 생각이나 고정관념, 부분적 단상에 의존해서는 실패하기 쉽습니다. 하나의 주택을 구매할 때 이 집이 왜 좋은지? 왜 사야 하는지를 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다. 그렇기 위해선 부동산학 개론이나 TV등을 통해 부동산 정보를 갖추어야 합니다.
지금 집을 살 능력이나 여유가 없다고 해서 부동산에 관심을 안가져서는 안됩니다. 나중에 집을 살 여유가 기회가 왔을때 성급한 구매로 평생에 한번 올 수있는 기회등을 놓칠수가 있습니다. 집은 짧게는 3~5년, 길게는 10년 이상을 거주하며 노후에 가장 안전한 자산으로 다가옵니다.
기회는 준비한 자에게만 온다는 사실을 잊지 마시고 성투하시기 바랍니다.
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